德信中国(02019)规模与利润齐增,低估值或迎投资机会

作者: 李行絮 2021-08-30 08:47:12
2021年上半年,德信中国依靠核心业务发力,实现营收规模与利润齐增。此外,优质土储和不断优化的财务,亦奠定了其业绩稳步增长的基础。凭借突出的运营能力和产品能力,公司将会日益平滑市场的周期起伏,实现稳健增长。

8月份以来,房地产迎来大涨,逻辑或在于极度悲观估值的修复。当然,还有消息政策面上的刺激,一份网传文件显示土地出让政策调整,其中明确二批次核心城市土地溢价率上限15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。这次供地规则或出现大的变化,给房企流出更多合理利润空间,自然对地产板块是利好。

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事实上,尽管目前地产行业屡受调控,但大船转向,需要时间。2020年17万亿的销售市场不可能一下子下滑太多,且地方政府收入依赖土地出让的现状,短时间无法改变。2021上半年房地产市场整体销售畅旺,远超去年同期。

总的来说,经营稳健和财务状况良好的企业,或将凭借经营韧性熨平周期,保持业绩平稳增长,杭州的地标性头部公司—德信中国(02019)值得投资者们关注。

核心业务发力,业绩持续强劲增长

德信中国成立于1995年,立足浙江,深耕长三角,布局四大都市圈核心城市。目前该公司的核心业务为物业地产销售,营收贡献超九成,其他业务还包括物业建筑及项目管理服务、管理及咨询服务、商业物业租赁及酒店运营等。

智通财经APP获悉,8月26日,德信中国向投资者交出一份稳健的财报成绩单: 2021年上半年,公司实现营业收入130.71亿元,同比增长69%;实现毛利润28.50亿元,同比增长38%,实现核心利润20.84亿元,同比增长15%,实现规模与利润增长并举。

收入强劲增长,主要是由于期内交付予买家的总建筑面积增加,从而使已确认物业销售额大幅增加,截至2020年6月30日,公司已确认总建筑面积约66.60万平方米,同比增长约50.2%。

分业务来看,物业销售收入为126.74亿元,同比增长约67.1%,占集团总收入的约97.0%。物业建筑及项目管理服务收入为约1.66亿元,同比上升约1293.7%,增势迅猛,占本集团总收入的约1.3%;管理及咨询服务收入约为1.45亿元,同比增长约35.1%,占本集团总收入的约1.1%。商业物业租赁的租金收入为约7230万元,同比增长约44.8%,占本集团总收入的约0.6%;以及酒店运营收入为约1370万元,同比大幅增加约180.0%,占本集团总收入的约0.1%。

业务全线增长,尤其是核心业务物业销售发力,支撑公司上半年业绩强势增长。

合约销售方面,2021年上半年,德信中国实现合约销售430.3亿元,同比增长67.4%;平均售价约为每平方米19029元,同比增加约11.3%。同一时期,公司取得27幅新增地块,新增总建筑面积493万平方米,且75%新增土储面积均位于一二线城市。

2021年上半年,公司综合去化率良好,达到80%,销售结转加快,销售回款率达85%,经营性现金流入同比增长56.5%至187亿元,为进一步保障了现金流的充裕,打下坚实的基础。

优质土储+卓越产品力,行稳致远背后的驱动力

德信中国作为杭州的地标性头部公司,其土地储备的约三成在杭州,根据中国中指院数据(CREIS),2016年至2021年,杭州新建房地产价格年均复合增长为11.5%,截止到2021年1月单价为28447元/平方米。在2022年亚运会和长三角地区持续发展的支持下,当地需求有望保持强劲,从而使公司持续收益。

除了当地市场需求旺盛,德信中国行稳致远背后,离不开以下几点:

其一,土储体量可观且优质,助推业绩高可见性。截至2021年6月底,公司总土储为1993万平方米,其中136个项目位于长三角地区的17座城市。于区域布局方面,公司位于一、二线城市的土储比例达到75%,且土储中有约3/4来自长三角潜力增值区域,一二线及长三角受益于经济增长相对强劲,有利于加快公司销售去化,推动公司业绩增长。

水则资车,旱则资舟,逆周期投资才能容易获取市场周期转换的红利。从土地成本来看,德信地产对逆周期拿地颇为擅长,2018-2019年,公司把握土地市场边际降温的窗口期进行全国布局,进军了成都、武汉、南京、上海、无锡、昆山、广州、佛山等核心城市,为公司未来的发展打下了基础。

此外,作为杭州房价增长的主要受益者,公司的销售均价在2020年也升至每平方米人民币20401元(同比增长11%),并保持合理的土地成本/均价比,比值不超过30%。

今年上半年,公司(连同其合营企业及联营公司)以每平方米约5498.1元的平均土地成本收购了主要一二线城市的27幅地块,这也意味着充足高质量且低成本的土储,将持续有力地支撑公司的利润得到释放。

其二,德信地产卓著的产品力,得到市场消费者的高度认可,逐步走出了一条独具特色、杭派精工的高质量成长之路。目前,德信不断推动根据客户需求变化进行产品迭代升级,成功打造了悦城系、宸府系、大院系、云庄系和江山系五大产品系,进一步满足不同客户的多元化需求。今年上半年,德信中国交付的项目超过10批次,项目平均30天交付率超90%。

与此同时,德信中国对TOP级产品的塑造越来越得心应手。比如,温州城市封面作品德信·江山云起开盘5个月,销售金额近60亿;当代中式建筑经典范式德信·江山云和未销先火,受到台州当地部分高净值客户的热捧。高品质产品具备一定的溢价空间,有望支撑其后续利润走俏。

总之,较高的土地质量和成本优势,将高度锁定其未来几年的营收规模和盈利质量,德信中国的盈利能力会愈发稳健。

财务结构持续优化,低估值迎投资机会

除了业务具备高增长潜力之外,德信中国在财务优化方面亦取得较大提升。上半年,公司围绕“稳投资、重回款、强销售”的财务安全体系,做厚资金垫,有效扩大财务安全边界。

2021年上半年,德信中国现金短债比为1.37倍,在手现金能有效覆盖短期负债,净负债率为72.4%,均满足了“三道红线”的基本要求。剔除预收账款的资产负债率为73.6%,较2020年末降低0.4个百分点,紧挨70%的红线,该项指标实现低于70%不难,如调整预售节奏或者提高权益资产比重等。

在融资结构优化方面,上半年德信中国银行借款比例进一步提升至63%,同时各类金融机构授信额度超过600亿元,整体授信使用比例不超过50%,流动性及经营稳定性进一步提升。此外,随着上半年德信中国成功订立绿色债券框架,公司绿色融资框架搭建完成,绿色金融发展更进一步。

凭借不断优化的财务结构,该公司得到市场认可。今年上半年德信中国新增中诚信评级,这意味着资本市场信用得积累,将为后续融资渠道的拓展打下坚实的基础。

德信中国财务稳健,业绩高增长,但股价明显被低估。公司目前的PE仅为5.49倍,明显低于恒生地产建筑业均值14.25倍的市盈率水平。在低估值的情况下,德信中国具有较高的安全边际,即使依靠自身后续内生利润增长,带来的回报亦将十分可观。

2021年上半年,德信中国依靠核心业务发力,实现营收规模与利润齐增。此外,优质土储和不断优化的财务,亦奠定了其业绩稳步增长的基础。总之,凭借突出的运营能力和产品能力,公司将会日益平滑市场的周期起伏。因此,此时资金进场相当于低成本融资,赚取确定性的钱,现在这个位置已具备极好的配置价值。

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